在目前的经济局势下，中国的经济预期仍比世界其他地区更为乐观，尽管如此，由于出口和房地产市场增长的放缓而带来的负面影响，将在短期或中期内给整个中国经济带来严重的问题，解决这些问题，不仅需要对国内经济进行结构性调整，而且对中国在全国经济体系中所处的作用和职能也要进行更多方位的考虑。

近几个月来，央行实行的货币政策，都是紧随欧洲主要央行和北美主要央行所做出的调整，2008年底以后，中国央行迅速做出反应，下调利率，同时继续加强国有银行贷款期限和存款准备金方面的灵活性。

财政政策方面，中央政府的4万亿人民币财政举措，将在两年内逐步地投入到基础设施的建设工程，另外，私人投资也有望得到财政支援，相信这项计划的实施有助于保持中国经济持续稳定的增长率。

市场回顾

2009 年初的北京商铺市场仍然没有明显回暖迹象，整个市场优质商业项目的放量十分微小，各商圈的租金水平也随着市场活跃度的降低而慢慢滑落。比较成熟的商圈如王府井和西单受影响相对较小，而正在成长期的区域商圈如中关村、CBD、朝阳门等因欠缺有力的新成交而租金水平将继续跌落。期待下一季度的市场活跃度会因国瑞城、来福士广场等新优质项目的入市和国际流行服饰品牌H&M 在前门、西单的开店而有所恢复。

目前市场整体情况

n         市场存量与新增供应量

截至2009 年1 季度，北京商铺市场单体规模大于1 万平方米的商业项目总存量为1,634 万平方米。季度新增供应量20 万平米，仅为上季度新增的21％。新入市的优质商业项目屈指可数，拥有顶级奢侈品牌的金宝汇和填补朝青板块折扣店空白的活力东方奥特莱斯可以作为代表。

n         外资大卖场/连锁超市加大扩张力度

家乐福、屈臣士、7－11 等外资大卖场/连锁超市在中国的业务并未受经济放缓的影响。家乐福预计今年中国销售额增长将与近几年相近，今年将在中国开设28 家分店，超过2008 年的22家；屈臣士也在2009 年定出新开120 家店的计划，重点在华北和华西地区6 个城市进行布点扩张；7－11 便利店也于今年进军上海，计划3 年内在上海开设100 家便利店。

n         CBD 东扩，金融街西延

CBD 核心区八成以上面积已开发完毕，整个CBD 区域根据规划将向东四环方向扩展，受此影响，四惠、百子湾区域不断推出新的社区商业，而整个朝青板块也随着住宅开发的陆续放量，区域内商业配套的放量也激增至近26 万平米；另外，金融街的西扩也将于今年开始启动44 万平米的地块拆迁工程，最终完成150 万平米的规划。

零售业需求

金融海啸的冲击，以及对未来经济走势不确定性的担忧，个人消费性支出受到明显控制，零售业自然首当其冲受到影响，营业额下降，市场竞争压力加大，很多零售商放缓了扩张的脚步，推迟了开新店的计划，转而把更多精力专注于已有店面的经营管理，以期能增强店铺营业收入的稳定性和资金流转的灵活性。

零售业的放缓发展，使得新项目的招商工作进展困难，尤其定位为高档购物中心项目，由于其主要租户为国际奢侈品牌，受其收缩开店计划的影响更大，招租工作迟迟难以完成，开业时间一推再推。而对于以营业收入抽成作为租金收入的百货项目来讲，影响则相对较小。

销售及投资需求

在目前的经济环境下，相对于写字楼或住宅物业，无论是海外投资者还是国内投资者，都越来越青睐商业物业投资。具有便利的交通，合理的建筑，结构设计，完备的硬件设施，以及预期有稳定现金流的商业项目，都是投资者愿意和寻求的投资机会。

本季度，百盛集团宣布收购位于北三环附近的一栋商业物业，这也是这一季度平静的北京投资市场少有的成交亮点。

市场供应               

2009年第一季度，由于新项目招商进展缓慢，一些预计开业的项目继续推迟入市时间，因此本季度没有新开业的商场。

解决与展望

在目前这种经济情势下，新项目的开发商如果想要解决招租压力，一是可以考虑改变项目定位，引进一些中低档品牌，以提高项目入住率；二是可以通过给与商户更长免租期等形式的优惠，以降低实际有效租金，或者等待市场回暖，则需要开发商有足够的经济实力和对未来市场的乐观预期。不论选择何种方式应对，不仅对开发商来说是不小的考验，而且对一直以来保持高速增长的北京零售业市场来说，更是严峻的挑战。