今年上半年,房地产商期待的“回暖”和“旺季”并没有真正出现,“销售萎缩”和“资金紧张”成为了行业的两大主题。国家统计局最近公布的数据显示,6月份,“国房景气指数”为103.08,比5月份回落0.26点,比去年同月回落0.55点：
这已是该指数连续第7个月环比回落,并首次出现了同比下滑。显然,在房地产市场的深度调整中,地产商“冷市”谋变也将是必然的趋势。
近期,SOHO中国旗下的三里屯项目开盘一周预售43.5亿元,销售率近50%;为这种谋变做了某种注解,商业地产或许是一大避风港。此次三里屯SOHO良好的销售业绩也正是来自于商业和写字楼部分。
房地产业的周期性波动曾让很多香港的地产商折戟,但是,以恒隆和新鸿基为代表的香港地产公司,将商业地产(也叫出租物业或是持有型物业)作为是整体资产的重要组合,用以平衡开发物业的波动性,是地产低谷阶段抗击行业周期的有力工具。
现在,内地不少有实力的企业正在加大商业地产的资产配置,获取稳定的现金流,以便在周期波动中预留足够的安全边际。比如中粮置业就计划,在未来5年内,发展6至8个以“大悦城”为统一品牌的商业项目。业内人士指出,在国内高通胀将会持续的预期下,缺少稳妥投资渠道,也使得购买优质地段的商业地产成为一种投资选择。
如果说,地产投资一定程度上向商业地产倾斜是一种谋变的策略,那么经营理念的变化,则可能是一种战略上的转型。
随着央行最近超常规上调准备金率,银行收缩银根,开发商可贷资金的供应进一步减少。而市场销售持续低迷,使地产商资金回笼的速度也在快速下降。相应的,很多地产商的经营性现金流、存货周转率、资产周转率等财务指标均不容乐观。因此,目前房地产商的整体经营普遍趋于“谨慎”,“稳健”代替“扩张”成了当务之急。除了奉行谨慎的财务策略、放缓扩张速度以外,开发商的经营理念也逐步从“土地为王”转向“现金为王”。曾经,资本市场对地产公司盛行净资产价值(NAV)估值法,从而使得房地产企业对土地储备趋之若鹜。但是,高价竞得大量土地储备,正在成为地产公司的负担,如果房价下行,那么这些土地将“套牢”开发商。在这种背景下,房地产企业的拿地节奏明显减缓;现金流管理重新提上了议事日程。 |
